深圳房产贷款指导价(深圳房产贷款比例)

我国房地产市场持续升温，房价不断攀升，引发了一系列社会问题。为遏制房价过快上涨，我国政府采取了一系列调控措施，其中之一便是制定房产贷款指导价。本文将以深圳房产贷款指导价为切入点，探讨其背后的金融智慧与市场脉搏。

一、深圳房产贷款指导价的出台背景

1. 房地产市场过热

近年来，我国房地产市场持续升温，房价不断攀升，尤其是一线城市如北京、上海、广州、深圳等城市，房价涨幅明显。这使得房地产成为了人们关注的焦点，同时也引发了一系列社会问题。

2. 金融风险加剧

房价过快上涨导致金融机构面临巨大的金融风险。一方面，高房价使得贷款购房者的还款压力增大，一旦市场出现波动，可能导致大量房贷违约；另一方面，金融机构在房地产领域的投资占比过高，一旦房地产市场出现问题，将严重影响金融市场的稳定。

3. 政策调控需求

为遏制房价过快上涨，我国政府采取了一系列调控措施，其中之一便是制定房产深圳房产贷款指导价贷款指导价。通过调控房贷利率，引导房地产市场健康发展。

二、深圳房产贷款指导价的具体内容

1. 贷款利率上限

深圳房产贷款指导价规定，首套房贷款利率不得超过同期LPR（贷款市场报价利率）加30个基点，二套房贷款利率不得超过同期LPR加60个基点。

2. 贷款额度限制

对于首套房贷款，指导价规定最高贷款额度不得超过购房合同价的80%；对于二套房贷款，最高贷款额度不得超过购房合同价的60%。

3. 贷款期限限制

指导价规定，首套房贷款期限不得超过30年，二套房贷款期限不得超过25年。

三、深圳房产贷款指导价的影响

1. 抑制房价过快上涨

通过限制房贷利率和贷款额度，深圳房产贷款指导价有助于抑制房价过快上涨，降低房地产市场的金融风险。

2. 促进房地产市场平稳健康发展

深圳房产贷款指导价有助于引导房地产市场回归理性，促进房地产市场平稳健康发展。

3. 保障购房者权益

通过限制贷款利率和贷款额度，深圳房产贷款指导价有助于保障购房者权益，降低购房者的还款压力。

深圳房产贷款指导价的出台，体现了我国政府在调控房地产市场方面的金融智慧。在当前房地产市场形势下，深圳房产贷款指导价有助于抑制房价过快上涨，降低金融风险，促进房地产市场平稳健康发展。房地产市场调控是一项长期、复杂的系统工程，需要政府、金融机构、购房者等多方共同努力，才能实现房地产市场的健康可持续发展。

再度收紧!深圳房产抵押经营贷也要参照政府指导价

（记者潘玉蓉）深圳住建局发布的二手房指导价，已在各个环节推行。

3月1日，有消息称深圳以房产为抵押的经营贷口子被收紧，抵押房产也要执行住建局发布的指导价，该指导价比评估公司发给银行的评估价更低。证券时报记者了解到，深圳已有两家银行开始实施，预计其他银行也将效仿。

今年2月8日，深圳市住建局发文建立二手住房成交参考价格发布机制（指导价）。目前，指导价已经在深圳四大行实施，光大银行、民生银行、北京银行深圳分行以及深圳农村商业银行也加入了队伍，参考指导价来发放房贷。

经营贷抵押房产评估按指导价打折

“继银行按指导价上浮15%被政府辟谣后，经营贷传出最新消息，也按指导价执行，四大行之一的中行即将执行，抵押金额（放款额度）=面积×指导价单价×7成。目前中行已经停止递件。”

3月1日，有消息称经营贷贷款额度将以指导价为基准打7折。证券时报记者向深圳银行人士处了解到，中行和上海银行深圳分行已经开始执行，经营贷抵押房产的评估，以指导价为基准打折。

过去，银行对中小企业发放以住房为抵押的经营贷时，会找评估公司报价，并在报价基础上打7折，留出安全边际。由于房价多数时候是走在上升通道，评估公司的报价一般比市场实时的成交价格低，但评估公司每隔一段时间会调整评估价。

有银行业人士告诉证券时报记者，虽然评估价低于实时市场成交价，但仍比新发布的指导价高出不少。也就是说，现在个人申请住房抵押贷款，能获得额度将会减少。上述人士预计，后续其他银行也会跟进。

深圳四大行均已执行指导价放贷

2月8日，深圳市住建局发布了全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。住建部房地产专家、深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋接受媒体采访时表示，二手房指导价格的形成，是以近一年深圳楼市网签价格为基础，通过调查市场实际成交及银行评估价，综合分析、测算形成的。银行将以官方参考价作为发放贷款的重要参考，可以在这个基础上有所浮动，但太过离谱则可能触发约谈，并对此承担责任。此外，参考价也将会跟随市场变动进行更新。

深圳最早响应住房指导价的是光大银行深圳分行。很快，越来越多的深圳银行加入这个队伍，有银行是正式发文，有银行则是口头通知。

建行深圳分行明确根据住建局发布的二手住房成交参考价格作为按揭贷款的参考依据，自2月23日起开始执行。

几乎同时，农行深圳分行也表示，新政下发前的二手房贷款按原有制度执行，新政实施后该行以深圳住建局发布的指导价为贷款发放的重要参考，具体细则正在研究制定中。

很快，四大行深圳分行都响应了政府指导价。2月底，总部位于深圳的深圳农商行也做出了类似表态。

房贷按指导价上浮15%

指导价毕竟只是参考，银行放贷需要基于市场实际情况，按道理应允许有一定的偏离度。这个偏离度到底可以有多大？

曾有人在微博发布消息称，二手楼按照指导价放款，可以上浮15%，即如果指导价10万/平，可以按照11.5万/平贷款。经营抵押贷款暂时按照原评估价。但上述消息并没有得到银行的确认，包括被点名的两家银行也未置可否。

招商银行深圳分行对证券时报记者表示，该行将严格执行监管要求。建设银行深圳分行则表示，为贯彻落实“房住不炒”，促进深圳市房地产市场平稳健康发展，该行将二手房成交参考价格作为个人再交易贷款发放的重要参考依据，具体实施细则还在进一步研究和完善中。

多地严查经营贷违规流入楼市

2020年以来，政府鼓励银行对小微企业主发放房贷，让部分人看到了钻政策漏洞的机会。

相比住房按揭贷款，经营贷价格更便宜且有额度，于是有购房者想出办法，先借钱全款买房，再以住房为抵押，向银行套取经营贷拿来还买房的贷款。

监测到这个动向，去年以来，多地监管部门发文，严查经营贷违规进入楼市。

据证券时报记者了解，深圳部分银行对申请住房按揭贷款的个人，半年内再申请经营贷，银行将不予批准，6个月后根据实际情况授信。

上海地区银行对消费贷、经营贷展开自查追溯期，也接近6个月。今年1月底，上海银保监局印发《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，要求各商业银行对2020年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查，禁止发放无用途、虚假用途、用途存疑的贷款。防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。

北京银保监局2月20日在官网上表示，针对北京房地产市场出现的一些投机炒房苗头，金融管理部门主动出击密集亮剑，严密防范信贷资金违规流入房地产市场。

稍早一段时间，广东银保监局通过窗口指导、监管提示约谈等方式，部署全辖区银行机构开展快速自查，全面摸排有关情况，针对违规问题立查立改，严格规范与中介机构的业务合作，及时堵塞业务管理漏洞、完善产品服务流程。

深圳将二手房参考价作为按揭贷款依据,这能有效阻止炒房吗

根据深圳住建局发布的相关，首次公布了3595个深圳小区，房价成交的参考价。并宣布，即日起正式在二手房市场上推行“二手住宅成交价格参考机制”。根据这份通知文件的内容看，官方名单上的几千个深圳小区的房价，相比现在的市场价格，有的打七折，有的打六折，有的甚至直接腰斩，直接变成了五折！从银行放贷方面，商业银行将根据成交参考价格发放二手房贷款。而目前深圳二手房挂牌价，普遍较发布的成交参考价高。媒体更报道参考价相当于“打7折”。假设成交1000万的房子，参考价为700万，原本首付3成的话，贷款只能490万（7成），购房者实际需要支付510万，相当于5成首付！

比如，成交价已经25万一平的楼盘，参考价11万6只有成交价的不到一半，就按一半来计算，新政后如果要买一套总价4000万的房子，银行评估价只有2000万。

通知文件一出，深圳的相关部门就开始迅速行动，第一时间先约谈了所有了深圳房产中介机构：为了能最短时间内执行到位！深圳相关部门第一时间将向所有的房产中介“出手”了。去打开任何一个房产软件，你们肯定都已经看不到深圳的小区房价了。不信你们打开你们自己手机去看看。

为什么不显示房价了呢？很简单！按照新规，挂牌价格超出了深圳政府官方的指导价，都属于“违法违规”。所以，你们现在看到的“暂无数据”，都是以前房价挂牌高于“官方价格”的房子，现在全都被屏蔽了。不仅是网上渠道被屏蔽，包括线下实体店，也全都下达了规定，所有高于“官方价格的”全都要下架、屏蔽。

卖房的，不愿意低价按照五年前的房价卖房子，那就直接将房子的两大“渠道”，直接封了：高于“官方价格”的，封！高于银行贷款价格的，封！房子不能在任何地方以高于官方价格的形式，发布广告；房子不能以高于官方指导价格的七成，给办理贷款，自然市场热度就下来了。

据媒体报道获悉，深圳光大银行内部下发了一则《关于二手住房按揭政策调整的通知》（下称“通知”），其中指出，根据《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》及监管要求，住建局发布的二手住房成交价格将作为按揭贷款参考依据。

《通知》还指出报单的二手住房按揭贷款业务按以上新政策执行。这是在深圳正式发布二手房参考价格机制后，商业银行正式发文要求将二手住房参考价格作为贷款的先例。这也意味着，深圳二手房参考价格机制的威力正在逐渐显现，后续或将有更严厉的细则规定出台，楼市炒作之风将不再盛行，“降杠杆”在所难免。

从深圳住建局宣布建立二手住房成交参考价格发布机制后，业内非常关注该机制对楼市的影响，同时银行的评估体系尺度将直接影响二手房贷款空间。银行相关人士则表示，参考价将跟随市场变动进行更新，目前暂定一年一更。此次改革之所以引起诸多关注，主要是因为深圳市二手房交易为主的市场，如果以成交价格作为按揭贷款依据，这将直接影响购房者的贷款额度和首付。

深圳房地产市场是典型供不应求的格局，再加上高度市场化、金融交易密集、利好不断，深圳楼市的炒作和投机之风也更为盛行。这几年深圳房价持续上浮，房价已超过北京成为全国第一。数据显示，深圳房价达到90049元/平方米，小资家也显示二手房报盘均价为70234元/平方米。国家统计局数据更是显示2020年深圳总体涨幅高达14.1%，位居全国第一。

深圳住建局就曾调整过商品房限购年限、住房信贷措施、税收调控等方面后，二手房市场虽然有一段时间的冷却，但年末成交又开始回升。此后深圳不断给楼市打补丁，如明确夫妻离婚并将房产分割登记给无购房资格一方名下的，另一方自离婚3年内，不得在深圳购买商品住房。但市场并没有明显受到影响，而此次的将二手房成交参考价作为按揭贷款依据，杀伤力更大也更广。

深圳二手房指导价影响大吗

发布二手住房成交参考价格有利于引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险。

银行表示还未收到调整评估标准的通知，但不排除接下来按照政策执行。不少有置业计划的购房者选择持币观望。

有市场人士在新政出来后，以网红盘华润城润府为例，称该楼盘的实际成交价已经达到18万/㎡左右，而深圳住建局对该楼盘一期、二期、三期的二手房指导价均为13.2万/㎡。更有部分业主在看到新政后质疑，“（主管部门）制定的楼盘指导价格脱离市场实际”。

对于市场上的质疑，有深圳房产贷款指导价接近深圳住建局的不愿具名人士表示，参考价是以近一年的网签价为基础，并通过调查实际成交，银行放款等综合测定。“并不是像外界所说的那样，住建局的二手房成交参考价还停留在2019年的价格水平。其中，有六成左右的楼盘参考价基本上与网签价一致。”

发布二手房参考价原因

对于一线城市来说，房地产调控必然要做到全覆盖。

眼下，新房市场调控通过土地出让，备案预售等方式，实现了住房供应量和住房价格的双控，这没有问题。

而二手房市场，官方能做的很有限，房东卖不卖房子，全由自己说了算，至于价格，则是民间自发形成的，也会参考同小区的网签价格，但这种参考具有相当的脆弱性。

一线城市中，深圳的二手房市场形势最为严峻，归根结底还是因为供需矛盾太突出了。直接给二手房定价，并没有法律依据，以往遇到房东跳涨，最多也就是要求中介不帮他卖房子了。

现在，发布一个二手房参考价格，是以往变被动为主动，引导市场价格向官方认可的价格靠拢深圳房产贷款指导价。这是出发点所在。

以上内容参考：和讯网-深圳推出二手深圳房产贷款指导价房指导价，步子太大，容易扯着蛋

以上内容参考：凤凰网-深圳二手房新政24小时：一夜之间，楼市变天

标签：